如何用房貸計算機規劃購屋貸款

為什麼重要

首購族被告知月付「大概 2,400 美元」。簽了。三年後才發現那些付款裡 79% 是利息不是本金。攤還表藏在過戶文件裡從沒看。能並列排程與頭條月付的簡單計算機，讓買方敢問：「頭期多付 5% 呢？」「改本金平均呢？」「每月多還 200 呢？」

三個實際場景

操作說明

開啟 房貸計算機。

1. 1

   輸入房屋總價

   購屋總價，尚未扣頭期。

2. 2

   設定頭期款

   金額或百分比。計算機自動更新貸款本金。

3. 3

   選年期

   15、20、25、30 年常見。年期愈短月付愈高但利息總額通常大減。

4. 4

   設定利率

   使用報價利率；計算機以月期利率計算。

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   選還款方式

   本息平均（最常見）：每期付款金額相同。本金平均（部分亞洲市場）：每期償還本金固定、月付隨時間遞減。

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   讀排程

   月付、總利息與逐年攤還表。

Home price:    $450,000
Down payment:  $90,000 (20%)
Term:          30 years
Rate:          6.5% APR
Method:        Equal-payment

Loan amount:       $360,000
Monthly payment:   $2,275.44
Total interest:    $459,158
Total paid:        $819,158

實用技巧

• 盯緊總利息數字。 30 年貸款差 0.25% 可能差兩萬美元以上總成本。
• 結合 提前還款計算機 跑「若多還」情境。 每月適度多還 200 可能砍掉數年年期。
• 別忘了 escrows。 地價稅、房屋險、PMI 不在本息輸出里。編現金流預算時要加。
• 比較 15 年與 30 年。 15 年通常利率更低且總利息少很多。代價是月現金流出較高。

常見陷阱

何時不適合用這套

• 投資物件現金流模型——需入住率、費用與資本支出假設，遠超過付款計算機。
• 橋貸／僅付息初期——初期不攤還的本計算機未建模。
• 整地貸款——多為按撥款階段給付；月付隨撥款變動。

FAQ

下一步

1. 用 提前還款計算機 估提前還款省息。
2. 過戶費列入後用 實質 APR 計算機 算真實 APR。
3. 若在中國可追本地 LPR 走勢：LPR 圖表。